Ucraina

Secondo il nuovo codice relativo alle proprietà fondiarie, in Ucraina possono esercitare il diritto di proprietà i privati, lo stato e i comuni. Quindi sono state abrogate anche per quanto riguarda i privati (sia che si tratti di persone fisiche, sia giuridiche) delle limitazioni all'esercizio di tale diritto per i terreni agricoli; quindi essi possono esercitare e disporre totalmente di questo diritto.

Queste limitazioni, che hanno effetto sino al 1° gennaio 2005, riguardano solamente i terreni agricoli e si possono riassumere così: è vietato il rivenderle ed il disporne altrimenti (a meno che la decisione derivi da un accordo di scambio, sia attuata a titolo ereditario o sia necessaria per il pubblico interesse). Queste restrizioni non valgono per gli altri tipi di terreno.

Il Codice regola i seguenti tipi di diritto fondiario:

-        proprietà;

-        uso eterno o a tempo indeterminato, a favore di imprese statali;

-        cessione e/o affitto di terreni per periodi lunghi o brevi;

-        servitù.

Inoltre il Codice elenca le garanzie che tutelano i diritti di proprietari ed utilizzatori delle proprietà fondiarie. Prevede e limita senza appello le eventualità per cui è consentito in via eccezionale l'esproprio del fondo, che necessita in ogni caso di apposita sentenza. Per esempio, questo può accadere quando sussiste una pubblica necessità/utilità, o il proprietario abbia già espresso la volontà di farne uso in questo modo. In ogni caso, l'accertamento dei requisiti di esproprio è riservato all'autorità giudiziaria, come richiesto da uno Stato di Diritto.

L'affitto di una proprietà fondiaria deriva da una contrattazione tra le parti, è a tempo determinato e necessita di un pagamento della somma dovuta da parte del conduttore, sia esso straniero od ucraino, che potrà utilizzare il terreno stesso per i propri bisogni.

Il periodo temporale può essere breve (fino a 5 anni) o lungo (fino a cinquant’anni). Il conduttore, una volta ottenuta l'autorizzazione da parte del locatore, potrà subaffittare il fondo. Il locatore sarà il legittimo proprietario, od un suo rappresentante a cui sono stati delegati altrettanti poteri. Il Codice introduce i concetti di “servitù” e “buon vicinato” e prevede l'esistenza di nuovi diritti a favore di terzi.

Ogni fondo può essere comprato e venduto privatamente, tramite contratto; questo viene applicato a tutte le tipologie di proprietà e soggetti ucraini e non possono farne uso liberamente. I fondi che hanno come proprietari lo stato o i comuni devono essere alienati tramite un'asta pubblica.

Un notai pubblico deve autenticare l’atto di compravendita, che verrà poi registrato presso l'Ufficio del Catasto.

Il proprietario legittimo del fondo, se si è attenuto a tutte le norme procedurali previste dalla legge per quanto concerne l'acquisto della proprietà, è autorizzato dalla legge ad ipotecare il fondo; in tal caso la garanzia derivante dall’ipoteca vale solo, però, a favore d’istituti bancari.

Edifici ed altre costruzioni

Persone fisiche o giuridiche, ucraine o straniere, sono libere di acquistare proprietà immobiliari (edifici e costruzioni in genere). Le norme attuali non prevedono restrizioni per gli stranieri per questo tipo di acquisti, siano essi privati, società statali o private.

E' successo che gli acquirenti siano stati costretti ad affrontare problemi di natura amministrativa, che derivavano dalla difficoltà di verificare la legittimità delle sequenza dei titoli di provenienza dell'immobile. E' prevista la creazione di un Unico Pubblico Registro Immobiliare, presso cui possano essere depositati e registrati i titoli di provenienza di tutte le proprietà (immobili e terreni) con tutte le annotazioni inerenti al bene, comprese eventuali ipoteche.

Al diritto di proprietà su un immobile si collega il diritto d'uso del terreno ad esso sottostante, per tutto il periodo di esistenza dell'immobile. Per legge, in Ucraina i proprietari (stranieri e non) possono disporre liberamente della loro proprietà, per fini commerciali, affittuari et cetera, ricavandone utili e proventi ad essa relativi.